张东教授解析我国房价调控路线的转变

新闻网讯（学生通讯员 刘学强）中央政府关于房地产市场的宏观调控政策出台了很多，为什么房价问题一直得不到有效解决？十年九调的房地产政策缘何在今年没了动静？十八届三中全会出台的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》如何体现出我国对房价调控路线的转变？12月26日晚，金融学院博士生导师张东教授详解“关于我国房价调控路线转变的几个问题”，对中国房价调控进行独到诠释。

为什么要转变房价调控路线

自2003年我国开始进行房地产调控以来，几乎每一次调控都以更大的反弹结束，反弹之后又招致新的调控政策出台，这其中的问题到底出在哪里？张东认为，首先是10年来以需求调控为主的政策不符合房地产市场规律。房地产市场的供给具有非常明显的时滞特点，供给跟不上需求增长的速度，所以房价偏高是房地产市场的一种常态，短期的调整需求就是为长期的调整供给赢得时间。我国过去的房价调控政策虽然能在短时间内遏制需求，但与此同时，房产的供给却增长缓慢，因而被压抑的需求不久又会释放，造成房价的新一轮上升。另外，过去的调控政策都只针对房地产圈内，忽视了造成房价涨速过快的外部原因，新增人口数量、土地价格等因素都对房价有重要影响，仅仅解决圈内问题已经不能起到明显效果。

接下来，张东又指出，显著扩大的房价涨速、区域性差异使“一刀切”的负面效应更加明显，很多中小城市由于配套设施不如大城市，所以房地产领域的需求并不旺盛，如果此时遏制房产需求势必会影响这些城市的经济发展。此外，过于频繁的直接干预炒热房市、中央政府对经济增长下行的担忧等也是房价调控路线转变的重要原因。

房产调控路线发生了怎样的转变

张东认为，我国现在的房产调控路线减轻了对需求的调整力度，将重点放到了对供给和外部因素的调控。“新的调控路线概括说主要为两点，第一是更加注重市场作用，第二是更加注重长效机制。”注重市场作用就要尊重价值规律，增加住房供给，特别是注重结构性增加，如增加保障性住房、自住型商品房等，政府要扮演好自己的角色，做好保障性住房建设工作；注重长效机制就要加强基础性机制建设和圈内外的同时调整，如推进个人住房信息建设、解决好户籍问题和财政税收问题等。

“房产调控路线的转变集中体现在《决定》中，虽然从字面意义上说《决定》没有明确谈房地产调控，但这正体现了我国房产调控政策出台方式的转变。实际上，《决定》从更广泛、更深刻的层面指出了我国房产调控路线的转变。”张东列举了《决定》中的11条与房产调控相关的内容，深入解析了《决定》如何能够标志我国房产调控路线发生了转变，如《决定》提出的要探索推行的官邸制能够有效解决顶层官员的住房问题，同时激发他们推进住房改革的积极性等。 

房产调控路线转变意味何在

最后，张东从三个方面指出了房产调控路线转变将会带来的变化。第一，会逐渐形成低端有保障、中端有支持、高端有市场的住房供给格局。具体说，未来低端保障性住房大约会占20%，中端政策性商品房占50%，高端商品房占30%，以此来满足多层次的市场需求。第二，会逐渐形成住房价格分类影响市场预期的格局。当前影响房地产市场预期的价格信息十分混乱，这种综合性的信息往往会使市场预期失真，而基于住房分层供给的格局，未来住房价格也将分类影响市场预期，帮助消费者更加理性地看待房价的变化。第三，会逐渐打破住房供给上的开发商的垄断格局。过去住房供给基本上被开发商垄断，政府对此没有什么作为。现在，政府可以通过保障性住房的供给稀释开发商对住房的供给，由被动转为主动，降低开发商对住房供给的作用。