张东：新型城镇化不能操之过急

    新华房产：如何理解“新型城镇化”?

    张东：“新型城镇化”是针对只注重表面形式的那种城镇化现象提出来的，城镇化只注重表面形式，主要是指农民进城了，但却并没有真正的实现市民化，没有真正融入城市生活，而发达国家的城镇化一般就是一个市民化的过程，很少有表面形式的城镇化。从我国的实际来看，新型城镇化是适合我们的国情和实际情况的城镇化。

    新华房产：“新型城镇化”面临的最大难点是什么?

    张东：“城镇化”这个概念本身可以细分为土地城镇化、居住城镇化、工作城镇化、观念城镇化、精神生活城镇化等，如果只实现了其中的一部分，都只能算是部分城镇化。真正的城镇化应该是一个系统，既包括“硬件”上的城镇化，又包含“软件”上的城镇化。“软件”上的城镇化主要是指人本身的城镇化，目前看来，如何实现“人的城镇化”就是新型城镇化的最大难点。

    新华房产：您如何定义“人的城镇化”?

    张东：“人的城镇化”指的是人本身的城镇化，即进了城的农民不仅仅是居住在城市，还要享有各种城市居民应有的待遇，如户口、医疗、教育等。换句话说，进城农民要成为一个完全意义上的市民，他要获得与其他市民完全一样的“待遇”，不仅如此，他还要有作为市民的一些必要素养。

    新华房产：“人的城镇化”难在哪里?

    张东：首先它受到制度的限制，其中最显著的就是户籍制度的限制，我们限制的户籍跟太多福利政策挂钩，比如买房、子女教育等都跟户口挂钩。第二点就是它涉及到精神文化方面的东西，这一点是更难的。农村人口进了城、买了房也是远远不够的，这些人可能还面临着生活方式、思想观念等各种不适应，比如卫生习惯、人际交往、文化理念等，所以，他们还面临着一个思想观念上的转变难题，只有这些方面的条件都基本具备了，才能真正融入到城市生活中。第三，公共服务体系供给不充足、不平衡。交通、医疗、教育等各项软硬件资源还比较紧张，不可能在短期内在各个城市都配备得那么好，因此，大都数城市一下子还无法向进城农民供给其成为真正市民所需的条件。第四，实现“人的城镇化”还存在一个结构性的困难。我国城市数量多，类型也很多，各城市的实际情况千差万别，北上广深这种特大城市各种资源优势明显，对进城人口有更大的吸引力，可是这些城市已经很大了，不可能再无限地扩张人口，而一些中小城市则对农民的吸引力不够强，很多人都不愿意去。

    新华房产：您认为如何才能化解这些难点呢?

    张东：要根据不同的问题采取针对性措施，第一，应该采取系统化的措施，逐步实施、不能操之过急，城镇化是一个长期的过程，很多东西不是靠人为地促几下就能解决的。第二，要长远措施与近期措施相结合，同时实施。长远措施方面比如改革户籍制度、逐渐提高各城市的公共服务水平；现在就要开始做的，比如放开建制镇和小城市落户限制，严格控制特大城市人口规模等。在住房上，增加公租房供给，为进城务工人员及大学生群体提供相对稳定的供给等。第三，要实现公共服务均等化，逐步缩小城市之间的差距。第四，理念上要科学，经济、文化、社会各方面相互协调。总体来说就是不能像以前一样，只建房子、人进城就完事了。

    新华房产：城镇化道路的这种转变对房地产行业会产生什么样的影响?

    张东：影响是多方面的。首先，新型城镇化会增加购房的刚性需求是无疑的，而需求的扩大会进一步推动房地产市场的发展。其次，新型城镇化会对房地产市场结构特别是供给结构带来影响，要满足农民进城的住房需求，就要增加适合他们的住房供给，比如在供给类型上的公共租赁住房、普通商品房，在区域上的中小城市住房等，这就会使房地产投资结构发生一些转变。但另一方面，新型城镇化也会给房地产业带来一些挑战，比如住房供给或者说住房投资的用途结构、区域结构等能不能实现优化性的变化，以便与新型城镇化相适应，再比如多建公租房，其资金瓶颈如何解决，等等。

    新华房产：关于新型城镇化建设资金来源的问题，《规划》中提到“允许地方政府发行市政债”，对此您怎么看?如何才能使市政债更好地发挥作用?

    张东：首先，地方政府发行市政债是一种融资方式。它应该是针对城镇化基础设施融资难提出来的。过去我们主要靠卖地也就是土地财政来获得资金，但是带来很多问题。现在换一种方式来解决地方政府市政建设资金不足问题，这项改革很有意义。其次，发行市政债也是引入民间资本的一条途径。城市基础设施投资绝大部分属公共投资，可经营程度较低，很难有效引入民间投资。地方政府发行地方市政债在这方面应该值得期待。再次，应该注意全面理解《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》关于这个问题的表述：“在完善法律法规和健全地方政府债务管理制度基础上，建立健全地方债券发行管理制度和评级制度，允许地方政府发行市政债券，拓宽城市建设融资渠道。”这就是说是有前提的，要在一些必要配套制度有保证的前提下，才会逐步实施。最后，地方政府发行地方市政债要注意防范风险。要科学处理好其余现在的地方放融资平台的关系，在资金使用过程中要综合考虑城市基础设施营利性、非营利性、准营利性项目的相互搭配，做好科学的投资组合，实现一定的收益。同时还必须控制发行规模和债券期限。

    新华房产：新型城镇化的过程中，您觉得最应该警惕的是什么?

    张东：最担心的就是把城镇化搞成运动式的、人为的、一哄而起的事情，比如房地产盲目扩张，大规模借债搞城市基础设施，制度改革不配套。要强调的是新型城镇化建设应该是一个自然的过程，要以“人”为核心，不要片面追求形式。

http://news.xinhuanet.com/house/wh/2014-04/01/c_1110034322.htm